不動産デベロッパー様
土壌汚染調査が必要な土地、土壌汚染リスクが高い土地、土壌汚染の存在が明らかになっている土地、そういった土地の取り扱いはお任せください。それに付随する煩雑な行政折衝もすべておまかせいただけます。法対応案件（3条、4条、14条）・条例対応案件・自主対応案件にかかわらず、エンバイオ・エンジニアリングは多くの都道府県で行政協議の経験を有しています。
土壌汚染対策後の土地活用計画まで見据えた調査・浄化工事を提案し、実行可能です。
浄化対策の専門集団がさまざまな選択肢を用意
不動産取引における従来の対策工事は、「不動産価値の回復」「重要事項説明の分かりやすさ」「土壌汚染に対する潜在的なおそれ・嫌悪感」等を理由として、「掘削除去による完全浄化」が多く用いられてまいりました。掘削除去は早くて分かりやすい反面、多額の費用が掛かります。
土壌汚染業界が完全浄化を推奨してきた経緯があるもの事実で、その結果「土壌汚染＝悪」の構図ができあがりました。
土壌汚染対策法では、土壌汚染の完全浄化を求めていません。求めるものは「健康リスク回避」です。エンバイオ・エンジニアリングは、「浄化対策の専門集団」としての高い技術力と豊富な経験、独自のサービスを活かし、「低コストの浄化対策」「汚染残しによる開発」等、皆様の事業活動に貢献できるようサービスを提供することで、土壌汚染業界が築き上げてきた「土壌汚染=掘削除去による完全浄化」という商慣習を打破できるよう努めて参ります。
- 対象地の業種が、めっき、印刷、ガソリンスタンド、クリーニングのとき。
- 上記以外でも、工場として操業されていた場合は、有害物質の取り扱いがあるケースが多い。
事例①：マンション用地転用
エンバイオ・エンジニアリングのソリューション
- 1.マンション開発の時期が決まっており、短期間で完全浄化・区域指定解除を行う必要あり
- リースバック期間中（操業中）に60％の浄化工事を完了させることに成功
- 引き渡し後に40％の浄化を完了させ、完全浄化・区域指定解除を2年間という短期間で達成
- 2.広範囲かつ重篤な土壌・地下水汚染が存在
- ハイブリッド工法（複数の対策工法の組合せ）により費用対効果の大きい浄化工事を実現
| 弊社 | 競合他社 | |
|---|---|---|
| 提案内容 | ハイブリッド工法（化学酸化+バイオ+揚水曝気+掘削除去） | 掘削除去 |
| 対策金額 | 8億円 | 16億円 |
事例②：産業用地転用
エンバイオ・エンジニアリングのソリューション
- 1.入札参加者が多かったため、掘削除去による完全浄化以外の方法を検討する必要があった。
- 原位置浄化+油分の濃度低減措置を採用
- 2.件数ベースで３割以上のシェアを持つEEの原位置浄化技術（特許第4700083号）に加え、自社設計・施工により、競合他社よりも浄化対策費用を安価に見積もることが出来る。
- 競争力のある浄化費用を実現
- 3.証券化が前提条件であったため、開発後の流動性を損なわない対策方法を立案する必要があった。
- 土壌汚染のリスク管理を行うことで、証券化を実現
| 弊社 | 競合他社 | |
|---|---|---|
| 提案内容 | 原位置浄化 ＋ 濃度減衰措置 |
掘削除去 |
| 対策金額 | 5億円 | 15億円 |
Q&A
不動産取引における土壌汚染対策でよくある質問集です。ご参考になさってください。
- 対策費用は売り手と買い手のどちらが負担するのでしょうか？
- 土壌汚染費用は原因者（売り手）負担が原則です。
土地売買では、土壌汚染対策費用は原因者責任の原則に基づき、原因者負担が基本です。しかし、最近は売り手が対策工事を実施しないケースが増えています。売り手は売主責任として土壌汚染調査までを実施し、土壌汚染の状況を明らかにします。そして土地の本来価格から対策費用を差し引いた金額で売却し、買い手が土壌汚染対策工事を実施します。 - 事対策法第14 条における自主申請の具体的なメリットは何でしょうか。
- 土壌汚染調査を実施して区域指定を申請することで積極的に売買スケジュールを管理できるメリットがあります。申請するかどうかは事業者判断ですが、土壌汚染対策の妥当性の公的裏付けが必要な場合などに有効です。
- 自主的なスケジュール管理が可能
- 現場での対策措置の円滑化
- 要措置区域と近接する汚染されていない場所に基準不適合土壌を一時保管する場合
- 複数の飛び地で存在する要措置区域にて包括的に封じ込めを実施する場合
- 地下水汚染の拡大の防止等、要措置区域等から離れた場所で措置を実施する場合
- 調査・措置の妥当性の証明、汚染管理の信頼性の確保
- 管理している土地の形質変更の円滑化 ／等
- リスクを評価する情報は、売り手からどのように入手したらよいのでしょうか？
- 土壌汚染対策法や自治体の条例等で規定される特定有害物質の情報は、売り手に情報開示を求めることが考えられますが、それ以上の情報は交渉次第です。事業活動による汚染以外に、自然由来の基準不適合等も対象になり、油分やダイオキシン類について考慮する必要があり、また、規定物質の種類や基準値は、今後変更される可能性があります。汚染だけでなく地中障害物が問題になるケースもあるので注意が必要です。
（注）人為的原因を確認することができない土壌汚染であって、地質的に同質な状態で広く存在する土壌汚染地（第二種特定有害物質（※）による汚染に係るものに限る）。
※ 砒ひ素、鉛、ふっ素、ほう素、水銀、カドミウム、セレン又は六価クロム - 汚染のある事業場跡地を購入後に活用できる条件は何でしょうか？
- 健康被害のおそれがなく、事業計画に支障が出ないスケジュールや費用で調査・対策が可能なのかが重要な条件になります。汚染のある土地を購入して運用するためには、
- 健康被害のおそれがなく形質変更ができるかどうか
- 対策が想定の事業スケジュールに合うように実施できるか
- 調査・対策費用を含めて想定期間内で採算がとれるかどうか
- 土壌汚染の状況は把握できましたが、対策は、売り手に実施してもらった方がよいのでしょうか？
- 対象地の汚染レベルが明確な場合は、購入後に施設設計に応じた対策を実施することで土壌汚染対策費用を安価にできる場合があります。土地の購入後に対策を実施することを前提に、土地価格から対策費用を差し引いた価格で売買交渉を進めることが望ましいのですが、社会的責任の観点から、土壌汚染対策を実施してから売りたいという売り手の企業も存在します。
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