廃止予定工場のご担当者様

生産拠点の集約・移転等で工場閉鎖・敷地売却を予定している場合、有害物質の使用状況によっては操業期間中からの部分調査を推奨しています。
操業中から可能な範囲で土壌調査を実施し、土壌・地下水汚染の汚染機構を把握することで、汚染状況によっては、操業中から時間をかけて土壌汚染対策工事を行うことができます。早期で土壌汚染対応をすることで、トータルで必要となる費用と期間を圧縮することが可能です。

法令による調査義務の確認

工場などでは、法律や条例によってその廃止時に調査が義務付けられている場合があります。対象地が法律や条例による調査義務があるかどうかは、対象地を所轄する役所で確認できる場合があります。一般的に調査義務がある場合を以下に示します。

• 対象地の業種が、めっき、印刷、ガソリンスタンド、クリーニングのとき。
• 上記以外でも、工場として操業されていた場合は、有害物質の取り扱いがあるケースが多い。

自主調査の場合

法律や条例の調査義務が無い場合、自主調査となりますが、不動産の売買予定の有無によって対応が違ってきます。

土地売買の予定がある

契約後に土壌汚染が発覚した場合は、土地資産価値減のリスクが発生するため、土地の売買時に土壌汚染調査を実施しているケースが増えています。

有害物質の使用履歴がある場合

法令による調査義務があり、役所と協議しながら調査を進めます。

有害物質の使用履歴がない場合

法令による調査義務はなく、自主調査となります。
有害物質の使用履歴の有無、条例の対象の有無は、役所で確認できる場合があります。

土地売買の予定なし（引き続き土地を所有する）

現段階では調査の必要はありません。しかしながら、漏洩事故等の記録がある場合や、既に有害物質の使用をやめている場合などは、早い段階で調査を実施することをお勧めします。土壌汚染は時間とともに拡大し、その浄化費用も多額となってきます。

プレアセスメント調査

廃止予定とは言え稼働中の工場で、土壌汚染リスクの定量化のための土壌汚染調査を実施する場合、土壌汚染の拡散防止、低コストの対策工事の検討、次の土地利用計画の設計、といったことを目的として、部分的な調査が選択される場合があります。
エンバイオ・エンジニアリングは、目的や予算、工場の稼働状況に合わせ、調査内容や調査地点数を調整するプレアセスメント調査を実施することができます。

プレアセスメント調査では、工場の操業状況を確認し、土壌汚染リスクが高いと考えられる部分を中心に、必要最低限の調査を実施します。少ない調査地点から土壌地下水汚染の状況を定量化し、汚染状況によって、閉鎖前から長期間で低コストの対策工事を実施することが可能です。

Q&A

廃止予定工場における土壌汚染対策でよくある質問集です。ご参考になさってください。

保有する事業場所が汚染のおそれがある上で有効活用を検討する際、まず何をすればよいしょうか？

汚染状況を把握し、次にどのようなリスクがあるのか特定します。リスクを正しく把握することで土地活用の方向性がわかりやすくなります。リスクを正しく認識しなければ、土地活用に向けた取り組みが後手に回り、新規事業の凍結・遅延、不動産売買の不成立等の問題が発生する可能性があります。
土壌汚染のリスクは多様で、健康や環境、資産への影響など、要素ごとにリスクを評価することが大切です。例えば、土壌汚染が必ず健康被害を引き起こすわけではなく、汚染のある土地でも、適切な管理を行うことで健康被害のリスク予防をすることができます。

土壌汚染のリスクの評価項目例

区分	リスクの内容
健康	従業員・地域住民の健康被害
環境	生態系や住環境への影響
資産	土地の資産価値の減少、対策費用負担
信用	消費者、株主、住民等の利害関係者の信用失墜

事業跡地の活用を考える前に、土壌汚染調査・対策を実施した方がよいのでしょうか？

自社活用でも売買でも、土地利用の方向性が明らかになれば、対策の選択肢も広がります。売却の場合は、買い手の希望する用途と価格に合致する方法を選択し、事業開始から逆算したスケジュールで実施可能か検討するのがよりスムーズです。またコストとスケジュールの観点から、売り手が調査・対策を最後の段階まで実施せず、引渡し後に買い手がそれ以降の調査・対策を実施するケースもあります。

汚染のある事業場跡地の需要はあるのでしょうか？

物流・商業系の業種は常に利便性のよい土地の開発を進めており、基準不適合土壌のある事業場跡地にも需要が高まっています。以前は基準不適合土壌のある土地は多額の対策費用がかかると考えられ、取引が敬遠されていましたが、昨今の土地不足や対策技術の多様化を背景として、立地のよい土地は、土壌汚染があっても売買成立するケースが増加しています。
エンバイオ・グループの汚染地買取サービス

土壌汚染のある事業場跡地であっても、活用可能な条件は何でしょうか？

健康被害のおそれがなく、買い手の事業計画に支障がないスケジュールと費用で土壌汚染調査・対策が可能であることが重要な条件です。
活用のひとつの形として、土地売買がありますが、成立するには、

• 健康被害のおそれがなく土地の形質変更ができるか
• 対策が想定する事業開始に間に合うように実施できるかどうか
• 調査・対策費用を含めて想定する期間内で採算がとれるかどうか

が重要なポイントになります。